自宅売却の前のチェックポイント@自宅の査定で得するために

仲介業者の選び方は?

 

自宅売却の前のチェックポイント@自宅の査定で得するために

 

自宅を売却する時には不動産会社など専門家の存在している会社に頼んで仲介業務を行ってもらう方法が一般的です。この方法であれば多くのケースで査定額なども問題なく設定されることになり、スムーズに売却を行うことができます。自宅の状態によって違いはありますが、中には仲介業務を依頼してから1ヶ月以内に売却できる場合もあり、素早く売ることに役立ちます。しかし、実際に仲介業務を行っている不動産会社は数多く営業をしている状態を確認することもでき、会社選びを慎重に行うことも大切な行動です。

 

会社選びを行っていると、大手不動産会社と中規模、小規模の会社に分けることができます。大手不動産会社の場合では世間一般に知られている全国展開などを行っている会社がメインになりますが、中規模や小規模の会社の場合では地域密着型として営業を行っている会社がメインになることも特徴です。自宅を売却する際に依頼をする会社選びの中では、大手不動産会社に仲介依頼を行うか、地域密着型の会社に依頼をするのかで迷ってしまう方も存在しています。このような会社の違いに関しては、大手不動産会社の場合ではネームバリューというものが非常に大きく、購入する側からすると、通常では信頼できる会社として利用することもでき、実際に自宅を売却する際にはリフォームなどを手掛けて販売するようなシーンも見られます。

 

一方で地域密着型の場合では、地元に強い力を発揮していることが多く、地域に関する情報などあらゆる内容に精通しているメリットなどを挙げることもでき、場合によっては最適なパートナーとして選ぶことができる可能性もあります。しかし、販売能力に関しては大手の方が有利な点も見られるのでバランスというものが非常に大切に機能することになります。自宅の売却を考えている方であれば、事前に無料で使える一括査定サイトなどを利用すると事前に興味を示した不動産会社が査定額を出すことになるので、その額面や会社情報などを調査した上で決めることも一つの方法です。

査定額が高すぎることもある?

 

自宅売却の前のチェックポイント@自宅の査定で得するために

 

自宅を売却する時には不動産会社を利用することで専門的な知識などを持っていない方でも、スムーズに不動産取引を行うことができます。非常にメリットがあり、一般的なリサイクル品とは異なり、素人が簡単に売ることが難しい状態にあることから、自宅を売る際には不動産会社に頼ってみることがおすすめの方法です。一般的には自宅を実際に調査や点検を行った上で、総合的に判断を行って査定額が提示されることになりますが、一つの問題として高すぎる査定額を提示している不動産会社に関しては、注意が必要と考えることも一般的なことです。

 

不動産の場合では必ず適正価格というものが設定されていることになり、自宅に対して一般的な市場価格と比較して、あまりに高い査定額でであれば売れることを期待することができない状態に陥ってしまうことがあります。不動産会社によっては最初に高い価格を提示して、利用者を集めてから、徐々に値下げを行う手段をとっている会社も存在しているので、このような不動産会社の場合では利用者側はメリットを感じることがありません。無駄な時間を費やしてしまうことになり、結局は当初の査定額よりも低い価格で売却されてしまうことになるので、不動産会社選びはしっかりと行うことが推奨されています。複数の会社を比較検討する方法としては、不動産の一括査定サイトなどを使う方法が用意されています。

 

このサイトの場合では特徴として数多くの不動産会社が参加を行っていて、サイトによっては不動産会社の情報を見ることができるように工夫しているものもあります。一括査定なので、一度の登録で複数の会社から査定額が提示される方法になり、当然ながら査定に応じた会社は自宅を販売することに自信を持っている場合が多いので、その中から自らが適正価格と判断できる会社を見つける方法で問題をクリアすることができます。あまりに高い価格では販売能力に関わらず売れる可能性が低いものになるので、常に最適な不動産会社をパートナーにすることが必要です。

仲介手数料の問題

 

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自宅売却を行う際には不動産会社に仲介を依頼する場合が一般的です。その際に仲介手数料が発生しますが、この仲介手数料は非常に不透明な部分が有ります。通常仲介手数料は売主と契約する場合には売主から、買主と契約する場合には買主から徴収するのが一般的です。しかし、特に専任媒介等の場合には売主が契約する不動産会社と買主が契約する不動産会社が同じになります。その際に売主との専任媒介契約における仲介手数料と、買主との物件売買契約仲介手数料の両方を徴収することを両手媒介と言います。

 

通常不動産会社は売主と専任媒介契約を結んだ場合、その媒介契約による手数料を受け取ったら、買主との売買契約の仲介手数料は受け取らないのが業界のルールです。その為、自社が買主を見つけた場合であっても、他の不動産会社が間に入った場合であってもその収入は変わりません。しかし、両手仲介を目論む不動産会社の場合、他の不動産会社が間に入ってしまうと買主との仲介契約が出来ずに仲介手数料が貰えなくなってしまいます。その為、悪質な不動産会社は他の不動産会社に仲介させないように物件情報を公開せずに自社だけで公開したり、掲載しても他社には販売せずに自社物件として取り扱うなどの方法をとることも有るのです。

 

この両手仲介は法律的には問題はありません。また売主としては媒介契約を不動産会社と結ぶ以上は仲介手数料がかかることは避けられないため、基本的に不動産会社が両手仲介を行ったからと言って負担が増えるわけではありません。そのため実害はないということになりますが、不動産会社から見ると二重に仲介手数料を取ることになり、非常に利益が上がるためなかなか無くならない現象でもあります。また、実際には不動産会社が両手媒介を行おうとして他の不動産会社からの紹介を断ることになり、結果とて売却の機会が少なくなることから、その面では売主にとってもマイナスの影響が有るものです。

まずは概算の査定額を知ることもできる。

 

自宅売却の前のチェックポイント@自宅の査定で得するために

 

もしも自宅を売却するとしたら、一体いくらくらいで売れるのか知りたい、という人は多いでしょう。本気で売ることを考えている人もいれば、今は考えていないという人もいます。しかし自宅にまで担当者が来るのは嫌、という人もいるでしょう。来てもらうのは申し訳ないという気持ちもあれば、その後しつこく営業に来られるのではないかと心配になるのかもしれません。

 

不動産の査定には3つの方法がありますが、いずれも見ずに概算で出すことは可能です。築年数や間取りのほか、マンションなら階数や設備などから、一戸建てなら土地の形状や接する道路の幅員などから目安を提示します。あくまでも目安ですので、実際にその額で売れるかは分かりません。個別の事情を考慮せずに出した提示額ですので、訪問査定を受けると額が変わることはあります。実物を見ずに、情報だけで機械的に算出するため、机上査定ともいいます。

 

これに対し、訪問査定は実際に自宅を見て、細かい条件も考慮しますので、机上査定よりも正確な数字になります。細かい条件とは、窓からの展望であったり、周辺の環境であったり、まさにいろいろです。不動産はほんの少しの条件で価格が左右することがあります。机上では、正確な額が出ないのは当然です。

 

もしも自宅の売却がまだ決まっておらず、売るとしても1年以上先ということであれば、机上でも良いでしょう。大体の目安を知った上で、計画を立てることができます。しかし1年以内に売ることは決まっている、ということであれば、必ず訪問査定を選択することをおすすめします。いずれは来てもらわなければならないのですから、先延ばしにする理由はありません。無料の会社がほとんどですし、訪問したからといって媒介契約が結べるとは不動産会社も思っていません。気軽に依頼すると良いでしょう。

 

但し、訪問で提示された額も絶対ではないことを覚えておきましょう。あくまでも過去の事例などから売れるであろう額を算出したものであり、いくらで売れるかはふたを開けてみなければ誰にも分かりません。

離婚のために自宅を売る方へ

 

自宅売却の前のチェックポイント@自宅の査定で得するために

 

離婚のために自宅を売る時は、住宅ローンの支払いが残っているかどうかで大きく方法が分かれます。

 

住宅ローンを完済済みの場合、住宅についている抵当権は解除されていますので、通常の不動産売買の方法で売却すればOKです。自宅が夫婦の共有財産である場合、売却して得た利益は財産分与の対象となります。

 

しかし、住宅ローンの支払いが残っている場合には、家と土地に抵当権が設定されていますので、通常の不動産売買の方法では売ることが難しいです。

 

そのようなケースでは、まずは不動産会社に不動産査定をお願いしてみましょう。査定金額は不動産会社の能力によって差がでるので、複数の不動産会社に査定結果を出してもらって比較することがお勧めです。必ず査定金額で売れるわけではないということにも注意が必要です。

 

不動産の査定金額がローン残高よりも上回っている場合(アンダーローン)、不動産を売却すれば住宅ローンは完済でき、さらに売却利益が残ります。住宅ローンは完済できるので、抵当権も外すことができます。

 

しかし、不動産の査定金額がローン残高よりも下回っている場合(オーバーローン)、不動産を売ってローンの返済にあててもなお住宅ローンが残ります。査定金額が1500万円、ローン残高が2000万円だとすると、差額の500万円を支払うことができれば、ローンを完済して抵当権を外すことができます。しかし、差額の500万円も支払うことができない場合、抵当権はついたままになりますので、このような物件を購入する人は特殊なケースを除いていないでしょう。そこで、任意売却という方法をとることになります。

 

任意売却とは、債権者の同意を得て不動産についている抵当権を外し、不動産を売りに出す方法です。通常の不動産売買と変わらないので、ほぼ市場価格で売れるのがメリットです。しかし、任意売却をするためには住宅ローンを3ヶ月以上延滞していることが条件になりますので、デメリットも大きいです。住宅ローンの名義人がブラックリストに載ってしまい、およそ5年間は金融機関の審査などに通らなくなります。デメリットもよく考慮してから任意売却を行なうことが大切です。

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